경매 상가임장시 확인해야 할 것들 임장 노하우 방법

경매 상가임장시 확인해야 할 것들  임장 노하우 방법

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1. 배후세대에 필요한 상가인지 확인

• 아파트는 몇세대가 있고 주택단지나 기업들의 유무 확인으로 배후세대 확인

층수, 평수확인

• 간판달수있는 위치 확인
• 층수가 높으면 간판을 달아도 노출이 적음
• 검색으로 유입될수 있는 업종 찾기
• 테라스와 같이 물건의 가치를 높일만한 부분 찾기

 

 

2. 임대차 가격

예) 경매 매물 9층 59평 : 보증금 5000만원, 월세 180만 원(기존 세입자 예시)

180만원 ÷ 59평 ＝ 임대료 전용 평당 약 3만원

 

평당 3만원 가격이 비싼 지 싼 지 알아보기

• 인근에 나와있는 임대료를 부동산에 문의해서 평당 임대료, 시세 확인
• 9층에 평당 3만원이 적당한지 확인필요
• 인근 매물 공실 평수, 임대료확인
• 평당 관리비 확인(분양 평수로 산정하여 59평의 경우 80평 넘을 수 있음 평당 5천원, 8천원...1,2천원도 차이가 큼))

 

 

3. 임장

• 1층에 임차인 상가 업종들이 여러 가지 프랜차이즈 매장이 많으면 좋다고 판단
• 해당호수에 우편물 확인(우편물이 없으면 관리를 하고 있다고 판단)
• 관리사무소 확인(주로 지하 1층에 위치하고 있으며 없으면 전화하기)
• 주차장(주차대수 확인, 차단기 확인, 관리인 유무확인)
• 공용 부분 확인 (화장실, 복도 청소 관리 유무)
• 각층을 다니면서 공실 매장확인 (경쟁될 물건들임)
• 사용 중인 매장을 보면서 분위기나 구조 확인
• 유흥상권일 경우 낮에는 사람이 없으므로 저녁에 방문해서 유동인구 확인

 

사거리에 일반적인 7층 상가 사진

 

 

 

4. 관리 사무소 연락

• OO호수 때문에 연락드렸습니다.
• 평당 관리비가 어느 정도인지 확인할 수 있을 까요?(3천원이면 저렴하지만 관리가 잘 안 될 수 있음)
• 주차는 몇 대 정도 댈 수 있나요?
• 고객들이 오면 주차는 어떻게 하나요? 주차권이 따로 있나요? 주차관리하시는 분이 따로 계신가요?
• 테라스나 기타사용할 수 있는 부분 문의

 

 

 

5. 현장매장 확인

• 인테리어 정도 유무
• 현재 임차임 계약 기간, 계약시기 확인 (계약한 지 얼마 안 됐으면 재계약할 수도 있지만 시설비를 들였다고 해서 현재 임차인이 재계약을 할 것이다라고 판단하기를 금물, 나갈 수 있다는 것을 염두하고 입찰)

 

 

6. 그 외 확인

• 간판의 경우 지자체마다 5층이상부터는 못 달게 하는 경우도 있으므로 확인
• 간판의 크기도 정해져 있는 경우도 있음
• 해당 지자체 광고과에 가서 문의하기
• 근처 임대물건의 임대료와 평수 확인해서 매입할 물건과 비교하기

 

 

결론 : 확실한 임장과 분석으로 정확한 시세 파악확인 후. 부족한 부분을 감안하여 입찰을 적게 받기