오피스텔 양도세 계산법과 세율 공제및 감면 절세 전략

오피스텔 양도세 계산법과 세율 공제 및 감면 절세 전략

오피스텔을 매매할때 고려해야 할 요소 중 하나가 바로 양도소득세(양도세)입니다. 오피스텔 관련해서 세금 계산 방법, 세율, 공제 사항, 절세 전략 등을 알아보겠습니다.

 

양도소득세는 부동산등 자산을 양도함으로써 발생한 소득에 대해 부과되는 세금입니다.

 

주거용 오피스텔의 양도소득세가 달라지는 요인

• 보유기간 : 장기 보유자와 단기 보유자에 따라 세율이 달라짐
• 취득가액 및 양도가액 : 실제로 매입한 가격과 판매 가격의 차이가 과세 표준을 결정함
• 기타 비용 : 부동산 중개 수수료, 취득세, 이전세 등 매매와 관련된 비용이 공제될 수 있음
• 특별공제 : 일정 조건을 충족하면 양도소득세를 일부 감면받을 수 있음 

 

 

 

양도소득세 계산방법

양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요 경비를 뺀 금액 계산방법 : 양도차익 = 양도가액 - (취득가액 + 필요경비)

• 양도가액 : 부동산을 실제로 판매한 금액
• 취득가액 : 부동산을 구입한 원가
• 필요경비 : 부동산 매매와 관련된 비용(중개수수료, 취득세등)

 

예) 오피스텔 1억짜리를 경매로 8600에 낙찰받았을때

양도차익(1000만 원) = 1억-(8600만 원 + 취득세 400만 원)

 

과세표준 산출

양도가액에서 기본공제, 특별공제 등을 제외한 금액이 과세표준됨

계산방법 : 과세표준 = 양도차익 - 공제액

기본공제 : 2500만 원 (부부 공동명의시 5000만 원)

기타 공제 : 장기보유특별공제 등

예) 과세표준 = 양도차익(1000만 원) - 공제액(2500만 원) = 과세표준(-1500만 원)

 

세율 적용

과세표준에 따라 누진세율이 적용됨

한국의 양도소득세 누진세율은 6%~ 45%까지 존재함

과세표준

과세표준(원)	세율(%)	누진공제액(원)
1억 이하	6	0
1억 초과 ~ 5억 이하	15	1,080만
5억 초과 ~ 10억 이하	24	5,220만
10억 초과 ~ 30억 이하	35	14,520만
30억 초과 ~ 50억 이하	38	19,020만
50억 초과 ~ 100억 이하	40	22,020만
100억 초과	45	30,020만

예) 양도소득세 = 과세표준(1억) × 세율(6%) - 누진공제액(0원) = 600만 - 0 = 600만 원 

 

 

예) 양도소득세 = 과세표준(10억) × 세율(24%) - 누진공제액(5220원) =2억 4천만 - 5220만 = 1억 8천7백80만 원

 

양도 소득세 공제 및 감면

양도소득세를 계산할 때 적용할 수 있는 여러 공제와 감면이 있습니다. 

• 기본공제 

기본공제액 : 2500만 원(개인),  부부공동명의시 5000만 원

• 장기보유특별공제

보유기간 1년 초과 2년 이하 10%

보유기간 2년 초과 3년 이하 20%

보유기간 3년 초과  : 최대 80%

• 기타 공제

기본비용 공제 : 취득세, 중개수수료등

기타 경비 : 리모델링 비용, 법적 비용 등

• 특수공제

1세대 1 주택 비과세 : 주택의 경우 일정 조건을 만족하면 양도 소득세가 면제됨 

(오피스텔은 주택이 아닌 상업용 부동산으로 분류될 수 있어 조건이 다를 수 있음)

 

오피스텔 양도세 신고절차

주거용 오피스텔을 매매한 경우, 양도소득세 신고 절차는 다음과 같다

• 신고기간 : 양도일이 속하는 달의 다음 달 말일까지 신고해야 함
• 신고방법 : 국세청 홈택스를 통한 온라인신고와 관할 세무서를 방문해서 우편으로 신고
• 필요서류 

양도소득세 신고서, 부동산 매매계약서, 취득 및 양도 관련서류, 필요경비 증빙자료

 

 

부동산 세금 문제는 개인의 상황에 맞는 절세 전략을 세우는 것이 중요하므로 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.